ORIENTAÇÕES JURÍDICAS

CONSELHOS PARA QUEM PRETENDE COMPRAR IMÓVEL NA PLANTA

1- No momento da compra do imóvel na planta quais os cuidados que a pessoa deve tomar, para evitar problemas?

Como primeira providência, o pretendente à compra deve verificar a existência do registro da incorporação do empreendimento junto ao Cartório de Registro Imobiliário competente.

Em seguida, deverá ser feita uma análise, da forma mais abrangente possível, em relação à empresa com quem o comprador pretende contratar, para averiguar sua idoneidade, tanto financeira quanto empresarial.

Também merece atenção e análise minuciosa o memorial descritivo da obra a ser entregue, o qual deverá fazer parte integrante do contrato a ser assinado.

Depois, analisar as cláusulas contratuais que digam respeito à data da entrega da obra e garantias de que isso irá ocorrer ou a existência de um seguro bancário, para a eventualidade da não ocorrência no tempo e forma contratados.

É de bom alvitre atentar-se para o item que trata da data da entrega da obra, comparando-o com a cláusula que dispõe sobre a possibilidade de seu atraso por motivos justificáveis, ou seja, sem culpa da construtora, haja vista que tal previsão sempre consta dos contratos, sendo, aliás, natural e aceitável essa previsão.
A correção da previsão contratual e o esclarecimento quanto a esse aspecto evita dúvidas e transtornos futuros.

A cláusula que dispõe sobre a forma de reajuste das parcelas também deve ser vista com cuidado. A informação adequada, clara e precisa nesse sentido é essencial ao pretendente que assim poderá se planejar organizadamente.

A forma pela qual o empreendimento será construído, se a preço de custo, preço fechado ou cooperativa, desencadeará conseqüências futuras. Então, além de saber qual a modalidade, o pretendente à compra deve se informar sobre suas características.

Para prevenir-se e ter como agir futuramente, é aconselhável que o contratante mantenha sob seus cuidados todos os documentos relativos à compra, desde os anúncios de publicidade do empreendimento até cópia do contrato e memorial descritivo da obra, bem como, os recibos de pagamento.

Antes de assinar um contrato, o interessado deve buscar todo tipo de orientação e esclarecimento sobre o negócio a ser celebrado. É certo que o contratante deve ser otimista com relação ao negócio, porém, também deve estar preparado e orientado sobre as eventualidades negativas a ele inerentes, inclusive quanto à suas penalidades, normalmente previstas no corpo do contrato.

Por fim, é sempre aconselhável que o contratante busque o auxílio e assessoria de um profissional da área do direito imobiliário, para analisar o contrato e discutir os assuntos correlacionados à aquisição de um bem imóvel.

2- Durante a construção se houver atrasos da obra, o comprador tem algum direito de ressarcimento, já que muitas vezes o comprador conta para morar no imóvel em um determinado prazo?

Há que se destacar que cada contratação tem suas particularidades e, por isso, deve ser analisada especificamente. Para indicar a medida adequada a ser tomada, primeiro, será considerada a modalidade de aquisição do imóvel na planta como, por exemplo, se a preço de custo, preço fechado ou adesão à cooperativa. A partir de então, identificam-se os direitos e obrigações de cada caso.
Dentre as providências a serem tomadas, há a destituição da construtora; a denúncia junto aos Órgãos de Proteção do Consumidor; suspensão da liberação de verbas pela instituição financeira; até mesmo recorrer à intervenção judicial.
É importante dizer que qualquer providência deverá preceder de criteriosa apuração dos motivos que geraram o atraso, do tempo até então decorrido e do quanto consta do contrato assinado.

3- Temos visto na imprensa notícias sobre embargos das obras pelo Ministério Público, o que se deve fazer (o comprador) no caso de embargos?

Dependendo das razões dos embargos, exsurgem as medidas a serem tomadas em contrapartida, seja para rescindir o contrato e ressarcir-se dos prejuízos até então enfrentados, seja para participar do processo judicial, enfim, realmente depende.
Eis, aliás, uma situação que justifica as medidas preventivas antes mencionadas, posto que, se não evitam, certamente reduzem a possibilidade de que o sonho da aquisição de um imóvel se transforme num concreto pesadelo. Aliás, permissa venia, de concreto.

4- E por último, entregando o imóvel até quando a construtora se responsabiliza pela obra entregue, e quais as garantias do adquirente?

Para evitar discorrer sobre questões de conteúdo jurídico primordialmente técnico e aplicável à casos a serem apreciados concretamente, vou me restringir a reproduzir o texto do artigo 618, do Código Civil, Capítulo VIII, onde trata da Empreitada, qual seja: "Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo."

Providência importante nesses casos é que as comunicações de defeitos e/ou irregularidades da obra sejam noticiadas por escrito, com protocolo.

 

Dica do dia: Qualquer tema que aborde a aquisição de bem imóvel nos traz à lembrança o jargão popular imobiliário que diz "QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO", o qual merece todo crédito se considerarmos os possíveis transtornos de sua falta. Então, sempre que possível, promova ao registro do bem adquirido ou exija o do bem alienado.

 

 

Confira abaixo as perguntas mais frequentes e algumas indicações de leis e artigos:

Perguntas frequentes

1- É obrigatória a atualização da convenção do Condomínio em face das novas regras do Código Civil em vigor?

Resposta: - Não há qualquer artigo de lei que determine a atualização das regras condominiais. Em verdade, é aconselhável a adequação em vista das novidades hoje em vigor e, especialmente, porque as convenções condominiais, em sua grande maioria, datam de muitos anos, quando a realidade da vida em convívio eram outras e, por conseguinte, as necessidades de regramento também.

2- Quais são as funções do síndico eleito de um condomínio?

Resposta: - O artigo 1.348, do Código Civil em vigor, dispõe que o seguinte:

"Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação."

Entretanto, não podemos esquecer que tratando-se de relações humanas, como se trata, outras tantas funções surgem no dia-a-dia de sua atividade, não sendo possível ao legislador elencá-las totalmente.

3- O síndico de um condomínio deve prestar contas mensalmente dos atos de sua administração?

Resposta: - Em regra a administradora do Condomínio encaminha aos condôminos um balancete mensal, onde constam os dados principais e generalizados das contas condominiais e, por determinação legal, deve ser realizada, anualmente, uma Assembléia Geral de Condôminos onde o síndico deve prestar constar de sua administração, em cuja oportunidade pode ser exigida uma prestação de contas mais detalhada.

4- O sub-síndico de um prédio pode tomar atitudes administrativas independentemente da vontade e do conhecimento do síndico?

Resposta: - Em regra, não. O sub-síndico pode e deve agir, no exercício de seu cargo, subordinadamente ao síndico, cabendo-lhe a substituição daquele nos casos de sua ausência.

 

ADVERTÊNCIA

É importante que se registre que as respostas ora transcritas são elaboradas estritamente de acordo com as perguntas formuladas, de forma que seu conteúdo é genérico e inespecífico, posto que para cada caso em concreto seja necessária uma análise particular e aprofundada das peculiaridades que cada um oferece.

Por essa razão, ficam os consulentes e demais interessados advertidos de que o material aqui exposto não tem a finalidade de estabelecer teses e/ou servir de material a ser utilizado em âmbito judicial. O presente trabalho se presta única e exclusivamente a estender o atendimento informal de consultas básicas ao associados desta entidade.

 

Indicações de leis e artigos

Lei Federal n.º 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências.
Lei n° 8.736, de 09 de janeiro de 1996, de Campinas SP, que trata da constituição de Loteamento Fechado nesta cidade.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Faça sua pergunta:

A Habicamp oferece orientação jurídica nas áreas trabalhista e cível ás empresas associadas.

Agende uma consulta pelo telefone (19) 3236-0569 ou e-mail: habicamp@habicamp.com.br

Será um prazer atendê-lo(a)!